A safer way to sell goods and services online

Содержание

Online-кредит на карту без посещения банка

Эскроу-счета в российской экономической реальности

Появлению эскроу-счетов в российской экономике мы обязаны, в первую очередь, изменениям в законодательстве, которое регулирует долевое строительство. Ранее средства, оплачиваемые по ДДУ, поступали непосредственно на счет застройщика, который их использовал для возведения жилого дома. Однако то и дело возникали прецеденты, когда собранных денег не хватало на проведение всех строительных работ, в этом случае стройка замораживалась. Обиженные дольщики выходили на улицы с требованием к властям — наказать нерадивого застройщика и каким-то образом решить вопрос с вложенными средствами.

Нехватка денег объяснялась разными причинами. Безусловно, имели место факты прямого мошенничества, когда руководство компаний застройщиков испарялось вместе с деньгами, однако были и другие причины. Иногда средств оказывалось недостаточно по причине их неправильного распределения (или наличию пробелов в изначальном планировании), а также по причине проблем в экономике страны, в результате чего нес потери и строительный сектор (удорожание материалов, спад спроса).

Так или иначе, в правительстве посчитали, что прямая передача денег застройщику является ущербной практикой и делом рискованным, поэтому проводить оплату в пользу застройщиков безопаснее по эскроу-счетам. Таким образом, деньги передаются застройщику лишь тогда, когда им реально выполнен ряд вполне конкретных обязательств.

При разработке законопроекта предполагалось, что часть денег передается застройщику при окончании работ по заливке фундамента, еще часть – после возведения последнего этажа, и остальная часть – после выполнения всех работ (и дополнительных услуг) в полном объеме. Однако такой порядок утвержден не был, и в законе прописали, что деньги размораживаться будут только по факту ввода в эксплуатацию жилого дома.

С 2014 года, когда данный инструмент появился в правовом поле, использование эскроу-счетов застройщиками было делом сугубо добровольным. Эти несколько лет понадобились для того, чтобы протестировать инструмент платежа, который являлся новым для российской действительности. Последние изменения законодательства о долевом строительстве, подписанные в конце 2018 года (и вступающие в силу летом 2019 года) предполагают обязательный переход на эскроу-счета при расчетах с застройщиками.

Теперь контроль деятельности застройщиков (в частности, речь идет о выполнении последними своих обязательств) будет осуществлять не только Минстрой (территориальные подразделения), но и банки.

Юридические особенности

Согласно статье 926.1 Гражданского кодекса РФ, до момента расчета деньги на эскроу счете являются собственностью того, кто их внес. Момент расчета наступает при выполнении продавцом требуемых пунктов договора и предоставлении необходимых документов. Внесенные покупателем средства блокируются банком до наступления одного из перечисленных в договоре обстоятельств. До этого срока любая из участвующих в сделке сторон может требовать у банка предоставить ей сведения о состоянии счета.

По мнению экспертов, конструкция договора эскроу является достаточно гибкой и удобной. Дополнительным преимуществом по сравнению с аккредитивом или использованием банковской ячейки служит тот факт, что стороны могут вписать в документ условие, требующее от эскроу-агента проводить детальную проверку выполнения бенефициаром перечисленных обязательств.

У эскроу в России имеются свои плюсы и минусы. Плюсы следующие:

1. Не требуется работать с большими суммами наличных, как при использовании банковской ячейки. А значит, покупателю не придется путешествовать до банка с чемоданом денег.
2. За открытие счета эскроу банки часто берут доли процента от его суммы, что во многих случаях выгоднее, чем аренда ячейки или оформление аккредитива. При взятии ипотечного кредита в том же банке счет эскроу могут открыть и бесплатно.
3. Денежные средства на подобных счетах защищены системой страхования вкладов. При этом максимальная сумма возмещения для сделок с недвижимостью составляет 10 млн. рублей, что гораздо больше, чем по другим счетам, включая аккредитивные (1,4 млн. рублей).
4. Аккредитацию для работы по соответствующей схеме получили только самые надежные из российских банков. Все они участвуют в государственной программе страхования вкладов и имеют высокий кредитный рейтинг.
5. Покупатель может быть уверен, что списание денег произойдет только после выполнения условий договора, например, передачи готовой квартиры или сдачи объекта.
6. Договор эскроу позволяет продать квартиру новому дольщику на этапе строительства дома. При этом все права и обязанности по счету переходят к нему.

Не лишен счет эскроу и минусов:

1. Если сделка проводится не с недвижимостью, максимальная сумма страхового возмещения остается стандартной – 1,4 млн. рублей. Да и в случае покупки квартиры увеличенная сумма страховки действует только 3 рабочих дня с даты регистрации прав.
2. Заключить договор эскроу можно не с любым банком. И не всегда в банке с возможностью его заключения будут самые выгодные условия по ипотеке. При покупке квартиры на этапе строительства выбор эскроу-агента формально остается за застройщиком.
3. Требуется дополнительное документальное оформление. Для составления или проверки необходимых бумаг рекомендуется воспользоваться услугами профессионального юриста, знакомого со схемой сделки с использованием эскроу счетов.
4. Итоговая стоимость приобретаемого жилья может быть ощутимо выше, чем при стандартном договоре долевого участия.

Отделения Россельхозбанка на карте Санкт-Петербурга

Как будут работать застройщики

Перечисленные нововведения фактически ликвидируют такой способ приобретения жилья, как долевое строительство. Граждане, не получив существенную скидку после перехода на эскроу-счета, наверняка не захотят ждать несколько лет в ожидании окончания строительства, а предпочтут вложить деньги в готовые квартиры. При таком варианте и застройщику будет невыгодно возводить жилье по относительно низким ценам.

Чтобы сохранить рынок долевого жилья хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал комплекс критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

• старые правила, в том числе без использования эскроу-счетов, можно применять при фактической готовности объекта не менее 15%, если он возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
• если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т.е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6%;
• можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30%;
• количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

При рассмотрении указанных поправок, эксперты Правительства РФ привели цифры по объемам готового жилья на рынке долевого строительства – на стадии 30% готовности находится почти 80% домов. При таких условиях, почти все объекты можно спокойно достраивать и без перехода на эскроу-обслуживание.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

1. ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении отдельных этапов, ранее оговоренных в проектной документации, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
2. для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (это особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
3. все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн. руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Откуда возьмут деньги на строительство компании, если средства с эскроу-счетов будут заблокированы? Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. При этом государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах. На данный момент средняя ставка по такому направлению кредитования составляет 10-13%, однако по мере увеличения продаж и поступления денег на эскроу-счета, она будет снижаться.

Застройщики, перешедшие на систему эскроу-счетов еще в прошлом году, уже смогли воспользоваться кредитованием от аккредитованных банков. Максимальный размер кредита составил 1.2 млрд.руб. Именно такую сумму получил один из застройщиков в Сбербанке под гарантию эскроу-обслуживания. Главной проблемой эскроу-счетов является отсутствие индексации или начисления процентов на вложенные деньги, поэтому дольщик и застройщик могут получить только ту сумму, что была указана в договоре.

https://youtube.com/watch?v=a864fPc8LhI

Что такое счет Эскроу?

Операции с крупными денежными средствами всегда являются рискованными, порождающими правовые и экономические последствия. Обе стороны сделки могут сомневаться в порядочности друг друга в равной мере.

С целью защиты прав каждого участника договора введены специальные эскроу-счета, открываемые в банке, где банк выступает гарантом исполнения обязательств сторон. Для открытия такого счета заключается трехсторонний договор и кредитное учреждение становится в этой сделке эскроу-агентом.

Счет экроу (Escrow) является специальным банковским инструментом безопасных расчетов. Одна сторона размещает на нем свои денежные средства. Они будут недоступны до момента, пока другая сторона не исполнит свои обязательства. Только в этом случае банк переведет оплату по договору. Иначе деньги будут возвращены плательщику.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

Сбербанк ( ознакомиться с условиями на странице банка ); Группа ВТБ; УБРиР; Генбанк (в Крыму).

Почта Банк; ГПБ; Совкомбанк; Альфабанк; Открытие; Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Олег Черников риелтор Фили-Давыдково

С 1 июля 2019 года новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках станет обязательной и будет осуществляться только через счета-эскроу в банках которые на это уполномочены. Подробнее ниже в 5ти фактах простыми словами.

№1 Некоторым застройщикам по прежнему можно будет реализовать квартиры в новостройках по старым правилам

Об этом подписал постановление Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев. Постановление от 22 апреля 2019 года No480 (ссылка на сайт Правительства РФ http://government.ru/docs/36456/). Документ не большой, но если кратко и простыми словами то, для того чтобы продавать новостройки без эскроу счетов застройщик обязан:

– Готовность строительства должна быть не менее 30%

– Продать квартир по ДДУ не более 10%

– КОТ не мене 15% готовности объекта (КОТ — комплексное освоение (развитие) территории)

На этих льготных условиях для застройщиков действуют еще старые правила, но есть и компании которые зарекомендовали себя как надёжный застройщик, это ПИК и ЛСР, доля готовности их объектов от 6%.

№2 Рост цен в новостройках будет продолжаться и в 2019 году

Летом 1 июля 2019 г. все застройщики уже перейдут на обязательное использование счетов эскроу и купить квартиру в новостройке можно будет только по договору счета эскроу (согласно 214-ФЗ Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу), это ещё даст рост цен на и так уже подорожавшую недвижимость, но это будет не так сильно, поскольку рынок начал отыгрывать рост цен еще год назад.

Рост цен напрямую зависит оттого откуда застройщик будет будет брать деньги на финансирование стройки. Застройщики перейдут на проектное финансирование от банков, а это увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги.

№3 Кратко, что всё это значит для простого покупателя недвижимости и что нужно знать про эскроу-счета?

Данный механизм создан для оплаты квартир в новостройках не напрямую застройщикам, а банку агенту эскроу , на счету которого будут лежать заблокированные деньги дольщика пока не закончится строительство и застройщик не зарегистрирует права собственности.

В первую очередь договор счета эскроу создан для защиты потребителя и открывается только на имя дольщика в банке агенте, для расчетов с застройщиком по ДДУ. Это значит что исключается случай когда застройщик «строил строил» и не достроил, а дольщик остался без денег, в данном случае вся денежная сумма возвращается дольщику.

№4 Какие преимущества договоров счета эскроу и риски?

1) на них действует система страхования вкладов, даже если у банка отзовут лицензию;

2) покупатель недвижимости сможет вернуть свои деньги (действует для сумм до 10 000 000 рублей);

3) на него не распространяется блокировка и арест в случае взыскания с покупателя и его банкротства;

4) деньги лежат на счету и никто не может их использовать;

5) покупатель гарантировано получает квартиру, поскольку это обязывает застройщика исполнить обязательства;

6) действует уступка прав как и с ДДУ;

7) возможно поэтапное пополнение счта, если это предусмотрено договором;

8) без комиссий для покупателя, связанные с открытием и ведением счета (согласно 214-ФЗ Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве)

№5 Защита дольщиков обеспечена

Поскольку банки будут выдавать кредиты на новостройки, им будет не выгодно держать на балансе «недострои», они будут следить за каждым этапом строительства, вот пока тут не совсем понятно как, ведь у банков нет квалифицированных отделов по девелопменту.

Но уже появление механизма покупки недвижимости с использованием эскроу-счетов обезопасит дольщиков от «недостроя» и рисков связанных новостройками. Время обманутых дольщиков уйдёт в прошлое, вот только один вопрос не даёт покоя, почему эскроу счета не ввели раньше? Ведь этот метод покупки существует уже давно…

А что вы думаете по этому поводу?

Что такое эскроу

Эскроу (условное депонирование) — такой способ исполнения обязательства, когда имущество передается через пользующееся доверием третье лицо (эскроу-агента).
По договору эскроу депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Основное обязательство депонента перед бенефициаром считается исполненным с момента депонирования имущества (п. 5 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении определенных в договоре оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если такие основания не возникнут, имущество возвращается депоненту (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу может быть взаимным, когда обе стороны двустороннего договора депонируют имущество по одному договору эскроу (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ).
Договор эскроу применяется, когда нет уверенности, что контрагент надлежащим образом исполнит обязательства.
С помощью эскроу можно, например, обеспечить сохранность активов покупаемого бизнеса в период проведения сделки.
В этом случае основанием для передачи оплаты может быть соответствие фактически имеющегося имущества перечню.
При заключении сделок можно депонировать оплату с такими основаниями ее передачи:
• в оптовой торговле — предъявление отгрузочных документов;
• при покупке недвижимости — госрегистрация прав покупателя;
• при покупке автомобиля — его регистрация покупателем в ГИБДД.
В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита.
Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
При расчетах через счет эскроу в долевом строительстве необходимо учитывать разъяснения Банка России, в частности:
• законодательство о долевом строительстве не предусматривает обязанности банка отслеживать поступление средств в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве (Информация Банка России);
• порядок получения информации о движении средств на счете эскроу можно урегулировать соглашением заинтересованных сторон (Информация Банка России);
• в договоре участия в долевом строительстве можно предусмотреть отсрочку для дольщика по внесению средств на счет эскроу (Информация Банка России);
• по законодательству открывать аккредитив для внесения средств на счет эскроу необязательно (Информация Банка России).
Депонирование документов применяется, в частности, при сделках с правами на результаты интеллектуальной деятельности. В таком случае депонируются документы, содержащие охраняемые результаты.
Отказаться от договора эскроу депонент и бенефициар могут только совместно (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ).

Применение эскроу-счетов на рынке недвижимости

Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства. Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами. После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования

Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики. Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет. Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.

Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?

Это, конечно, еще один минус, но минус не формата эскроу-расчетов самого по себе, а уже — всего подхода к разработке законопроекта. Однако есть люди, которые понимают, что лучше переплатить стоимость квартиры, чем лишиться всех денег из-за банкротства застройщика или мошеннической схемы. Так, сегодня, пожалуй, большинство тех дольщиков, которые стали жертвами махинаций и недобросовестных застройщиков, наверняка скажут, что лучше бы они приобрели квартиру незначительно дороже по системе эскроу-счета, но зато получили бы больше гарантий.

Эскроу счета в долевом строительстве

Условия и порядок ведения подобных счетов при долевом строительстве обозначен в законе №214-ФЗ. Порядок расчетов выглядит следующим образом:

1. Покупатель решает приобрести первичное жилье в новом еще недостроенном доме.
2. После заключения договора долевого участия, дольщик оплачивает всю сумму согласно договору.
3. Денежные средства вносятся в банк на специальный счет, он не передает их застройщику.
4. Средства на данном счете блокируются, причем как для застройщика, так и для дольщика на период, пока не завершится строительство, и не будет введен в эксплуатацию дом.

Только после выполнения всех условий договора, банк предоставит право доступа застройщику к счету эскроу. В случае если со стороны застройщика требования договора не будут выполнены по ряду причин, обанкротился или заморозил строительство, то деньги со счета возвращаются покупателю.

Счета эскроу с позиции строительной компании

С учетом того, что застройщик не получит средства дольщиков до момента сдачи дома в эксплуатацию, а средства необходимы для строительства дома, их в кредит как раз и предоставит тот банк, в котором будет открыт эскроу счет. Это удорожает стоимость строительства, но зато исключит частые случаи с обманутыми дольщиками. Положительная сторона в том, что проектное финансирование застройки довольно стабильно и постоянно, тогда как деньги дольщиков поступают только от проданных квартир в соответствии с ситуацией на рынке и спросом на недвижимость.

Многие крупные застройщики давно используют проектное финансирование, тем более что законодательство позволяет в таком случае не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по договорам долевого участия.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика такой вариант более надежный и привлекательный, потому что средства, вложенные на приобретение недвижимости, защищены и застрахованы, а проверять надежность застройщика теперь нет необходимости. И даже в случае, если дом не будет достроен и сдан в эксплуатацию, то каждый сможет забрать назад все денежные средства, причем даже с небольшим процентом, начисленным за пользованием деньгами банком. Но есть некоторые нюансы, которые должен знать дольщик:

Агентство по страхованию вкладов уполномочено страховать денежные средства, учтенные на счетах эскроу, в соответствии с договором долевого участия в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). Если сумма квартиры или нескольких квартир превышает 10 млн руб., то покупатель несет риски в связи с возможным банкротством банка

Поэтому необходимо учитывать надежность самого банка, где открывается счет эскроу.
Необходимо знать, что по исполнительным листам соответствующих органов возможно взыскание со счетов эскроу за другие долги дольщика, и если принудительно со счета будут списаны средства в счет погашения таких долгов, то со стороны дольщика обязательства будут не исполнены и квартиру он не получит.
Необходимо обращать внимание, что в договоре долевого участия обязательно должно быть прописано, что расчеты ведутся посредством перечисления денег на счет эскроу. Строго указана сумма договора, сроки депонирования и основания для прекращения действия договора (п.3, ст.15.4, ФЗ-214)

Срок депонирования указывается на 6 месяцев больше, чем указан застройщиком для передачи квартиры дольщику для того, чтобы в случае непредвиденных ситуаций в строительстве у застройщика было время все исправить.

Согласно пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214 со счета эскроу дольщик может забрать денежные средства в следующих случаях:

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

ДаНет

• если по условиям договора закончился срок депонирования;
• при расторжении договора долевого участия (в судебном порядке или по соглашению сторон);
• при одностороннем отказе застройщика при невозможности завершить строительство, или дольщика (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

Договор счета эскроу

Российское законодательство дало позволение резидентам РФ заключать договор счета эскроу с 1 июля 2014 года. Согласно Гражданскому кодексу РФ сторонами такого договора являются:

1. покупатель, выступающий депонентом, или владельцем счета
2. продавец, выступающий бенефициаром
3. посредник, он же гарант сделки — банк, выполняющий функцию агента

В то же время в главе 47.1 ГК упоминаются те же эскроу-агенты, что и в зарубежных странах:

• нотариусы;
• юридические лица — без уточнения, какие именно.

Там же обозначено, что предметом договора может являться имущество, тогда как согласно ст. 860.7 — только деньги.

Суть договора эскроу:

• счет эскроу открывает банк, оказывающий такую услугу и берущий на себя обязанности агента, минимизируя риски обеих прочих сторон соглашения — бенефициара, или получателя денег (продавца) и депонента, т. е. плательщика (покупателя);
• депонент перечисляет на этот счет денежную сумму, прописанную в трехстороннем договоре;
• перечисленную сумму банк эскроу-агент блокирует на неопределенный срок до абсолютного выполнения продавцом своих обязательств перед покупателем;
• снимать деньги со счета до выполнения этих обязательств не вправе ни получатель, ни плательщик. Также не допускается использование денег владельцем на какие бы то ни было цели, кроме расчета с продавцом;
• банк не вправе списывать комиссии и прочие платежи за обслуживание счета. Агент получает исключительно вознаграждение, предусмотренное трехсторонним соглашением, которое уплачивается иным способом. Вознаграждение может выплачиваться только депонентом либо бенефициаром;
• не допускается перечисление депонентом средств в большем размере, чем прописанный в договоре;
• если получатель денег так и не выполнит взятых обязательств до истечения срока действия договора, средства возвращаются владельцу счета.

Эксперты нередко отмечают, что счет эскроу — это разновидность номинального счета. Но номинальные счета часто используются в целях опекунства для содержания лиц с ограниченной или полной недееспособностью. Следовательно, есть разница — перечислять деньги, чтобы выполнить условия договора или сделать это, когда эти условия уже выполнены. Графически описанную схему можно представить следующим образом:

Преимущества и недостатки для участников сделки

Эскроу-счета гарантируют надежность сделки при покупке квартиры для обеих сторон, поскольку банк не просто резервирует финансы до момента соблюдения девелопером обязательств, но и контролирует их передачу. Однако новая схема имеет как преимущества, так и недостатки.

Для дольщиков преимуществ больше всего:

• Минимальная вероятность контакта с мошенниками, что исключает денежные потери.
• Прозрачность, а также строгий контроль всех финансовых поступлений.
• Гарантия успешного проведения сделки – получения квартиры или возврата инвестиций.
• Эскроу обходится дешевле, нежели альтернативные варианты – аккредитив или банковская ячейка.
• Финансы на счетах страхуются. Даже если у банка будет отозвана лицензия, средства вернут дольщику в размере, соответствующем стоимости недвижимости (но не больше 10 млн. рублей).
• Возможность перевести нужную сумму на счет безналичным платежом, что гораздо безопаснее и удобнее взноса наличными.
• Среди застройщиков формируется здоровая конкуренция – останутся только добросовестные.
• Возможны льготы и плавающие ставки для владельцев ипотечных кредитов, открывающих эскроу-счет в том же банке.

Среди недостатков:

• Ограниченное число банков, работающих со счетами данного типа.
• Беспочвенные опасения, что переход на эскроу-счета усложнит расторжение договора долевого участия с застройщиком, когда возникнет такая необходимость (например, изменилось финансовое положение покупателя). На самом деле процедура расторжения практически не отличается от обычной, просто выплата денег будет осуществляться банком.
• В отличие от депозита, сумма, что лежит на эскроу, замораживается, и на нее не начисляются проценты. При долгосрочном хранении стоит вспомнить об инфляции, а значит – о частичном убытке дольщика.

Некоторые застройщики не признают данную схему удобной для себя, поскольку она лишает их возможности напрямую привлекать деньги от дольщиков. Следовательно, большинству компаний придется вести строительство за свой счет либо брать солидный кредит в банке. Но для девелоперов здесь есть преимущество: чем больше средств у покупателей на эскроу-счетах, тем дешевле обойдется проектное финансирование (банк снизит процентные ставки).

Несомненно, необходимость сотрудничать с посредником-банком повлечет дополнительные комиссионные расходы и повысит общую стоимость операций. Подобные изменения существенно отразятся на работе девелоперов и приведут к повышению цен на жилье в новостройках. А в случае задержки сдачи объекта в эксплуатацию более, чем на 6 месяцев, любого застройщика могут признать банкротом (для правительства это очередной «рычаг управления» стройкой).

Но не стоит отметать еще один вариант развития событий: разорение значительной части строительных компаний, которое повлечет за собой сокращение рабочих мест. Не исключено также, что из-за необходимости открытия эскроу-счетов будет наблюдаться частичный переход застройщиков на «серые» схемы привлечения капитала. Но несмотря на все минусы, даже здесь есть приятный «бонус» для строительных организаций: больше не потребуются дополнительные формы обеспечения, а соответственно, лишние затраты в виде оплаты поручительства банков, страховых взносов, отчислений в компенсационный фонд.

Напоследок стоит вспомнить и о третьей стороне – банках. Да, они выиграют больше всех. Но теперь, скорее всего, начнут кредитовать только компании, которых уже обслуживали на протяжении нескольких лет и в чьей надежности убеждены, поскольку принимают на себя риски, связанные с незавершенным строительством.

А вот что касается уже запущенных объектов, которые нуждаются в финансировании, но не могут быть достроены по старой схеме за счет дольщиков, то здесь есть высокая степень риска, что они будут заморожены или переданы на завершение другим девелоперам. Однако, если компания ранее работала с банками, значит ее надежность уже подтверждена фактами и она сможет получить кредит, чтобы избежать неприятностей. Именно от этого следует отталкиваться инвестору, выбирая квартиру в новостройке.

Эскроу в строительной индустрии

С 1 июля 2019 года использование счетов эскроу в долевом строительстве в России становится обязательным. При этом право выбора банка будет закреплено за застройщиком, но это может быть только аккредитованный банк из реестра Центробанка. На начало 2019 года таких банков насчитывается около 60.

По большинству договоров застройщик получает право на денежные средства с эскроу счетов дольщиков при сдаче дома. Даже если у кого-то из покупателей есть претензии, например, по качеству отделки, деньги все равно уйдут бенефициару. Поэтому при подписании документа следует внимательно ознакомиться с ним и отказаться, если условия не обеспечивают достаточную защиту интересов покупателя. В противном случае при обнаружении в полученной квартире каких-либо недостатков может возникнуть необходимость судиться с застройщиком.

Несмотря на описанное выше обстоятельство, договор эскроу все равно защищает права покупателей гораздо лучше, чем договор долевого участия. В теории его применение позволит сократить до нуля количество обманутых дольщиков по новым сделкам долевого строительства. Ведь строительная компания не получит денег с эскроу счетов до тех пор, пока не сдаст объект, а во время строительства будет вынуждена пользоваться собственными средствами или банковским кредитом. Поэтому в ее интересах завершить процесс без просрочек и избежать переплат.

Важно, что кредитующий компанию банк отслеживает использование денежных средств. Раньше некоторые застройщики порой достраивали старые объекты за счет денег новых дольщиков, что приводило к возникновению ситуации, схожей с финансовыми пирамидами

Но при использовании эскроу такое будет исключено. И даже в случае банкротства застройщика граждане не потеряют свои деньги – банк разблокирует эскроу счета и вернет им ранее внесенные средства.

Для застройщиков схема работы с эскроу не слишком выгодна – она удорожает стоимость строительства, так как банк предоставляет на него деньги под проценты. Как минимум часть этих процентов заплатят покупатели — аналитики сходятся во мнении, что цены на жилье в 2019-2020 годах вырастут. Многие мелкие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка, а некоторые крупные предпочтут не связываться с эскроу-счетами и продавать уже готовые квартиры. По мере освобождения рынка от недвижимости, построенной до введения новых правил долевого строительства, будет увеличиваться стоимость жилья.