Как инвестировать в reit фонды и получать дивиденды

REIT

Режим работы REIT аналогичен режиму работы паевого фонда в том, что инвесторы объединяют свой капитал для покупки доли в коммерческой недвижимости, а затем получают доход от этих вложений. REIT обязаны ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода своим акционерам в виде дивидендов.

Это позволяет индивидуальным инвесторам получать доход от инвестиций в недвижимость, не занимаясь покупкой, управлением или финансированием каких-либо объектов самостоятельно.

Существует три основных типа REIT

• Долевые REIT владеют или управляют приносящей доход недвижимостью.
• Ипотечные REIT предоставляют деньги владельцам и операторам недвижимости либо непосредственно через ипотеку и займы, либо косвенно путём приобретения ценных бумаг с ипотечным покрытием.
• Гибридные инвестиционные трасты недвижимости представляют собой сочетание долевых и ипотечных REIT.

Большая часть доходов долевых REIT поступает от аренды недвижимости, в то время как доходы ипотечных REIT генерируются из процентов по ипотечным кредитам.

В портфели REIT могут входить жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, гостиницы, инфраструктурные объекты, офисные здания, торговые центры, склады, лесозаготовительные участки и складские помещения. Ниже показан список наиболее эффективных секторов на 2019 год, согласно данным Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости:

Сектор недвижимости	Общая доходность в 2019 году
Промышленность	48,7%
Дата-центры	44,2%
Древесина	42,0%
Инфраструктура	42,0%

Источник данных: Национальная ассоциация инвестиционных трастов недвижимости (Nareit).

Американские REIT: особенности для граждан России и СНГ

Теперь нюансы: нужно ли быть квалифицированным инвестором, чтобы инвестировать в REIT? Статус квалифицированного инвестора получать не обязательно. У российского брокера доступно около 40 REIT для неквалифицированных инвесторов. Правда, для квалифицированных список больше. 

Покупать REIT на ИИС (Индивидуальный инвестиционный счет) не имеет смысла, потому что вы не сможете сделать налоговый вычет. На ИИС выгодно брать российские компании, по которым вы платите налоги в России. REIT выгоднее всего брать через брокерский счет.

Если вы только делаете свои первые шаги, сумма инвестиции небольшая, имеет смысл открывать счет у российского брокера. Выбор не такой большой, но это тоже выбор. Чтобы открыть брокерский счет в России, подойдет любой банк  – например, Тинькофф.

Если вы настроены для серьезной работы и готовы инвестировать чуть большие суммы, то лучше зарегистрироваться у зарубежного брокера – например, Interactive Brokers.

REIT выплачивают дивиденды; фонды на основе недвижимости приносят прибыль за счёт повышения стоимости

REIT – это корпорация, траст или ассоциация, которая инвестирует непосредственно в приносящую доход недвижимость, и её акции торгуются на фондовых биржах. Фонд на основе недвижимости – это разновидность паевого фонда, который фокусируется в первую очередь на инвестировании в ценные бумаги, предлагаемые публичными компаниями из сферы недвижимости. Хотя вы можете использовать оба варианта для диверсификации своего инвестиционного портфеля, между ними есть ключевые различия, о которых нужно знать.

Основные моменты

• Инвестиционный траст недвижимости (REIT) – это корпорация, которая инвестирует в приносящую доход недвижимость, а её акции можно купить и продать на бирже.
• Фонд на основе недвижимости – это разновидность паевого фонда, который фокусируется в первую очередь на инвестировании в ценные бумаги, предлагаемые публичными компаниями из сферы недвижимости, в том числе REIT.
• REIT выплачивают регулярные дивиденды, в то время как фонды на основе недвижимости обеспечивают доходность за счёт повышения стоимости.

Риски. На что следует обратить внимание

В сентябре текущего года недвижимость выделилась в отдельный экономический сектор, согласно глобальному стандарту классификации отраслей (ГСКО, GICS). Уточним, что ипотечные REITs пока остаются в финансовом секторе.

Переклассификация в перспективе способна увеличить поток денег в сектор, поскольку менеджеры реагируют на новый статус недвижимости — это аналогично тому, что происходит, когда акция присоединяется к S&P 500 и становится автоматической покупкой многих фондов. По оценкам Edward Jones, приток денег в REITs за второй квартал 2016 вырос более чем в 4 раза. Однако это новое движение ставит перед инвесторами вопрос о возможном перегреве рынка REIT.

Рис.10. показатель P/E (цена/прибыль) ETF Vanguard REIT.

Кроме того, необходимо помнить о чувствительности REIT к процентным ставкам. При прочих равных условиях, более высокие процентные ставки имеют тенденцию к снижению стоимости недвижимости и увеличению стоимости займов.

При повышении ставки деньги станут дороже. Поскольку в инвестировании в недвижимость долг играет важную роль, то дорожание денег скажется на возможности инвестирования в новые проекты, что в свою очередь может ограничить планы некоторых REIT по расширению. Повышение процентных ставок может также сделать REIT менее привлекательными для инвесторов. Напомним, что главным преимуществом инструмента являются высокие дивидендные выплаты, которые уже во 2м квартале текущего года показали снижение ввиду ожиданий рынка по повышению ставки ФРС в этом году.

Рис.11. Статистика по всем выплаченным дивидендам долевых и ипотечных REIT.

Также если процентные ставки растут, облигации могут стать более привлекательными для инвесторов. Согласно расчетам, цены и доходность REIT и ставки 10-летних трежерис, как правило, показывают обратную корреляцию. Высокие ставки по облигациям соответствуют более низким ценам REIT.

Напомним, что ранее мы писали Вам (в записке о ФРС — прочитать), что денежно-кредитные условия функционирования финансового рынка США могут ужесточиться и без участия ФРС, что мы сейчас и наблюдаем. Многие компании, воспользовавшись «эпохой» низких процентных ставок и количественного смягчения, взяли кредиты, ставка которых привязана к ставке LIBOR. Сейчас ставка таких кредитов выросла в связи с тем, что ставка LIBOR выросла до максимумов с 2009г.

Рост ставок долгового рынка может продолжиться и усилится, если ФРС США повысит базовую процентную ставку (отметим, что сейчас вероятность повышения ставки на декабрьском заседании ФРС оценивается Fed Fund Futures в 78,3%). На этом фоне, согласно WSJ, многие инвесторы не спешат входить на рынок REIT в виду уже сказанной чувствительности фондов недвижимости к движению процентных ставок.

Из истории: Когда ФРС намекнула на ужесточение денежно-кредитной политики в 2013 году, REITs цены снизились на 13,5% в течение пяти недель.

Стоит ли инвестировать в REIT?

Давайте сразу выясним: ипотечные REIT – ужасная идея. Они используют долги, чтобы покупать долги, и они настолько рискованны, что вам не захочется приближаться к ним ближе 100 км. Что происходит при повышении процентных ставок? Вы теряете деньги. Что происходит, когда люди перестают платить за дом? REIT, вероятно, может противостоять одному или двум домовладельцам, которые вносят залог по своей ипотеке. Но если мы попадем в ситуацию, аналогичную 2008 году, когда миллионы людей потеряли свои дома? Забудьте это.

Другое дело обыкновенные REIT! Они не так опасны, и есть, возможно, один или два, которые работают так же хорошо, как и индексные фонды. Но в целом, если вы собираетесь вкладывать деньги в недвижимость, REIT полностью избавляет вас от всех недостатков недвижимости, позволяя владеть её начиная с минимальных цен.

Ниже мы приводим 3 лучших ETF REIT, которые оцениваются по скользящей общей доходности за 1 год. Мы отмечаем, что один из этих фондов обеспечил отрицательную совокупную доходность за последние 12 месяцев, но, тем не менее, этот фонд превзошел своих конкурентов во вселенной REIT ETF в разгар недавних рыночных потрясений.

1. Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF (SRVR).

Общая доходность за год: 19,5%.

Коэффициент расходов: 0,60%.

Годовая дивидендная доходность: 1,57%.

Активы под управлением: 837,0 млн. долларов.

Дата создания: 15 мая 2018 г.

Компания-эмитент: Pacer Financial.

SRVR отслеживает индекс SCTR недвижимости для эталонных данных и инфраструктуры, индекс компаний, зарегистрированных в США, получающих не менее 85% выручки от операций с недвижимостью, особенно в области данных и инфраструктуры. SRVR – это фонд роста с несколькими капиталами, ориентированный на Северную Америку. В тройку крупнейших холдингов ETF входят Equinix Inc. (EQIX), American Tower Corp. (AMT) и Crown Castle International Corp. (CCI). Последние два являются REIT для беспроводной связи.

2. Pacer Benchmark Industrial Real Estate SCTR ETF (INDS).

Общая доходность за год: 13,9%.

Коэффициент расходов: 0,60%.

Годовая дивидендная доходность: 1,77%.

Активы под управлением: 90,7 млн. долларов.

Дата создания: 14 мая 2018 г.

Компания-эмитент: Pacer Financial.

INDS отслеживает Benchmark Industrial Real Estate SCTR Index, индекс компаний, зарегистрированных в США, получающих не менее 85% прибыли или доходов от сектора промышленной недвижимости. Этот фонд с несколькими капиталом следует смешанной инвестиционной стратегии. В тройку крупнейших холдингов ETF входят Duke Realty Corp. (DRE), владеющая медицинскими, промышленными и офисными зданиями, Prologis Inc. (PLD), REIT, инвестирующая в логистические объекты и Americold Realty Trust (COLD), складская компания с контролируемой температурой, хранящая скоропортящиеся товары.

3. Фонд SPDR для секторов недвижимости (XLRE).

Общая доходность за год: -2,1%.

Коэффициент расходов: 0,13%.

Годовая дивидендная доходность: 3,15%.

Активы под управлением: 2,4 миллиарда долларов.

Дата создания: 7 октября 2015 г.

Компания-эмитент: State Street SPDR.

Фонд SPDR Real Estate Select Sector отслеживает индекс Real Estate Select Sector, взвешенный по рыночной капитализации индекс с множественной капитализацией, состоящий из 31 REIT, и акции недвижимости в S&P 500, ориентированные на США. Его коэффициент расходов значительно ниже, чем INDS и SRVR и может быть привлекательным для экономных инвесторов.

Что такое REIT?

REIT – это Real Estate Investment Trust, фонд зарубежной недвижимости с особым налоговым режимом, позволяющим не платить налог на прибыль. Такие компании сдают недвижимость на долгосрок (у них договора сроком от 10 лет), причем ставка аренды увеличивается на 2% ежегодно. Дополнительно арендаторы оплачивают все расходы: обслуживание, налоги, страхование недвижимости. За счет этого REIT – один из лучших секторов для пенсионной недвижимости. У нас в портфеле есть компании из этого же сектора, которые платят высокие дивиденды в долларах и еще растут в цене.

Ключевые особенности REIT:

1. Как минимум 75% дохода такой фонд должен получать с недвижимости
2. Как минимум  75% средств он должен вкладывать в недвижимость
3. REIT обязан выплачивать не менее 90% прибыли своим акционерам. 
4. Особый налоговый режим. 

Поэтому REIT – один из лучших активов для инвесторов на протяжении последних 50 лет.

Особенности дивидендов на REIT

REIT не дают сверхдоходности на коротких отрезках времени (в среднем по рынку 11%), но на долгосрочных промежутках начинает работать сложный процент. Инвестор покупает REIT, получает дивиденды, реинвестирует их: так раскручивается маховик сложного процента. А еще можно находить компании, которые попадают на распродажу с очень хорошим дисконтом. Например, Realty Income. Это компания, которая использует сложный процент и к тому же продолжает стабильно расти. 

Еще на рынке есть маленькие компании – Small Cups, которые часто торгуются с дисконтом. Такие компании часто платят более высокие дивиденды и растут больше, чем “голубые фишки”. Маленькой компании с капитализацией 200 млн долларов намного проще вырасти, чем гигантам с капитализацией в много миллиардов. Часто такой компании достаточно покупки одного здания, чтобы вырасти на 15-20%. Поэтому один из наших портфелей (Ядро) в основном состоит из small cups.

Ипотечные REIT.

Ипотечные REIT занимают денежные средства по краткосрочным процентным ставкам для покупки ипотечных кредитов, по которым выплачиваются более высокие долгосрочные процентные ставки.

Прибыль – это разница между двумя процентными ставками. Чтобы максимизировать доходность, ипотечные REIT обычно используют большой объем долга – например, 5 долларов долга на каждый доллар наличными, а иногда и больше.

Например, ипотечный REIT привлекает от инвесторов 1 миллион долларов. Затем он берет в долг 5 миллионов долларов под краткосрочную процентную ставку 2%. Это дает ему 100 000 долларов ежегодных расходов, которые он должен окупить. Но он берет 6 миллионов долларов наличными, чтобы купить кучу ипотечных кредитов под 4% годовых, что дает 240 000 долларов дохода от процентов для REIT. Эта разница (140 000 долларов в нашем примере) и есть прибыль.

Но что произойдет, если краткосрочная процентная ставка повысится?

Любое увеличение краткосрочной процентной ставки съедает прибыль поэтому если она удвоится в нашем примере выше, прибыли не будет. А если она поднимется еще выше, REIT теряет деньги. Все это делает ипотечные REIT чрезвычайно нестабильными, а их дивиденды также крайне непредсказуемыми.

Почему стоит инвестировать в REIT США сейчас

На это есть несколько причин. 

1. Ключевые ставки почти во всем мире, за исключением некоторых стран, близки к нулю. REIT в США, как правило, развиваются за счет кредитных денег, потому что они очень много прибыли выплачивают акционерам. В такой ситуации они могут увеличить прибыльность и поднять свою маржу. Возможность рефинансироваться и занять на рынке дешевые деньги работает в пользу физических активов.
2. Во-вторых, облигации. В случае дальнейшего падения ключевой ставки они могут показывать отрицательную доходность. При это рынок облигаций раз в 10 больше рынка REIT. Крупные компании, имеющие облигации,  будут искать для своих клиентов более высокую доходность, чем 0, иначе клиенты заберут своих деньги.
3. Третий фактор – активное печатание денег Центробанками ведет к росту инфляции, в итоге растут цены на сырье, на золото и материальные активы, а деньги дешевеют. Инфляция – это именно обесценивание денег, а не рост цен товаров. Поэтому сейчас выгодно не хранить деньги, а вкладывать их в материальные активы. Традиционно такими активами были драгоценные металлы, но золото не платит дивидендов. Инвестиции в золото – способ защититься от инфляции, но это не панацея для финансовой свободы. 

Подарки на Новый год своими руками — идеи и мастер-классы

Средства от операций (Funds From Operations, FFO)

Компании обязаны отчитывать о FFO в нижней строке, вместе с чистым доходом. Обычно расчёт заключается в добавлении амортизации к чистому доходу и вычитании прибыли от продажи амортизируемого имущества.

Эта прибыль вычитается на основании того, что она не является повторяющейся и поэтому не влияет на способность REIT выплачивать дивиденды. Сопоставление чистой прибыли с FFO (с исключением незначительных пунктов для ясности) в 2019 и 2020 годах выглядит следующим образом:

Естественно, после возврата затрат на амортизацию и вычета дохода от продажи собственности показатель «средства от операций» (FFO) будет равен 838 390$ в 2019 году и почти 758 000$ в 2020 году.

FFO обязательно присутствует в отчётах, но этот параметр имеет один недостаток: из него не вычтены капитальные расходы, необходимые для поддержания существующего портфеля недвижимости. Принадлежащую акционерам недвижимость необходимо поддерживать (например, красить) поэтому FFO является не совсем истинным показателем остаточного денежного потока после всех расходов и расходов.

Поэтому профессиональные аналитики проводят фундаментальный анализ REIT, используя показатель под названием «скорректированные средства от операций» (AFFO).

REIT в России как ваш путь к финансовой свободе

Создание финансовой свободы состоит из двух этапов. Я покажу на примере REIT в России, потому что сегодня это (на мой взгляд) самая безопасная и самая комфортная стратегия. Она с большой долей вероятности со временем приведет вас к финансовой свободе. 

Первый этап: накопление. Активы растут, нам платят дивиденды, мы их дальше реинвестируем. Таким образом через 20 лет вполне реально отойти от дел, вкладывая всего 10 тысяч рублей в месяц. 

Покажу очень упрощенно: если человек инвестирует 60 тысяч рублей, реинвестирует проценты, через 10 лет у него будет пенсия 60 тысяч рублей в месяц. Это не точный расчет, но порядок цифр примерно такой. Капитал будет расти в геометрической прогрессии: через 20 лет он увеличится в 4 раза (по сравнению с размером вложений), через 30 лет – в 14 раз. Абсолютно любой человек, инвестирующий 5000 рублей в месяц, может достичь финансовой свободы, если будет следовать этой стратегии достаточно долго.

Применение множителей к FFO/AFFO

Общая прибыль REIT поступает из двух источников: выплаты дивидендов и рост цен. Ожидаемое повышение цен может быть разделено на два дополнительных компонента: рост FFO/AFFO и увеличение множителей price-to-FFO или price-to-AFFO.

Давайте посмотрим на множители для XYZ

Обратите внимание, что мы показываем значение цены разделенной на FFO, которое на самом деле представляет собой размер рыночной капитализации, разделенный на FFO. Рыночная капитализация XYZ (количество акций, умноженное на цену одной акции) в этом примере составляет примерно 8 млрд долларов

Как можно интерпретировать эти множители, помимо прямого сравнения с отраслевыми аналогами? Как и в случае с коэффициентом P/E, интерпретация множителей price-to-FFO или price-to-AFFO не является чем-то сложным. Множители могут изменяться в зависимости от рыночных условий и конкретных подсекторов REIT. Как и в случае с другими категориями акций, следует избегать покупки, если множитель является слишком высоким.

Помимо выплат дивидендов, есть ещё повышение цен, которое делится на два компонента: рост FFO/AFFO и увеличение множителя (соотношение price-to-FFO или price-to-AFFO). При поиске REIT с благоприятными перспективами роста FFO нужно учитывать оба компонента.

Например, если FFO вырастет на 10%, и сохранится множитель 10,55x, цена вырастет на 10%. Если же множитель увеличится примерно на 5% до 11x, рост цен составит около 15% (10% роста FFO + 5% увеличение множителя).

Полезным показателем является обратное значение множителя price-to-AFFO или 1 ÷ [Price/AFFO] = AFFO/Price. Он составляет около 7,2% (575,7$ ÷ 8000) в примере с XYZ Residential и называется «доходностью AFFO«.

Чтобы оценить REIT, мы можем сравнить доходность AFFO со следующими двумя показателями

1. Рыночная ставка капитализации или «cap rate«.
2. Наша оценка роста REIT в FFO/AFFO.

Ставка капитализации – это общее число, которое показывает инвесторам, сколько рынок в настоящее время платит за недвижимость. Например, при ставке 8% инвесторы обычно платят примерно в 12,5 раза (1 ÷ 8%) больше чистого операционного дохода (NOI) каждого объекта недвижимости.

Предположим, что ставка капитализации рынка составляет около 7%, а наше ожидание роста для XYZ FFO/AFFO – головокружительные 5%. Учитывая рассчитанную доходность AFFO в 7,2%, вполне вероятно, что мы нашли хорошие инвестиции, потому что цена достаточно разумна по сравнению с рыночной ставкой капитализации (даже немного выше, что ещё лучше).

Кроме того, рост, которого мы ожидаем, в итоге должен привести как к увеличению дивидендов, так и к росту цен. Фактически, если бы все инвесторы согласились с нашей оценкой, цена XYZ была бы намного выше, потому что для учёта этих ожиданий роста потребуется более высокий множитель.

Какие REIT есть в мире и на Санкт-Петербургской бирже

Если вы инвестируете через зарубежного брокера, то сайт https://www.reit.com/ вам в помощь. Там представлены все существующие фонды недвижимости.

x

Далее вам нужно немного пролистать страницу до перечня инструментов и поставить следующие фильтры:

1. Инструмент – оставляем пустым;
2. Сектор – Недвижимость;
3. Отрасль – можно поставить интересующую вас отрасль, либо не ставить и посмотреть, что вообще есть на СПБ.

Самые крупные в сфере торговли:

Биржевой тикер	Название фонда	Цена 1 акции, $
SPG	Simon Property Group	54,59
KIM	Kimko Realty Group Corporation	11,33
KRG	Kite Realty Group Trust	9,68
MAC	The Macerich Company	6,95
O	Realty Income Corporation	52,15
REG	Regency Centers Corporation	41,26
SRC	Spirit Realty Capital	28,46

Все фонды недвижимости в сфере ТЦ на СПБ бирже

Лидером рынка моллов является Simon Property Group (SPG), у них по состоянию на 25.05.2020 самый диверсифицированный бизнес, представленный в Америке и Европе.

x

Статус квалифицированного инвестора не нужен.

Учитывайте, что цены представлены на момент самого начала рецессии, а сектор REIT сильно падает в цене, причем в разы. После восстановления цена начинает расти и приходит к своим справедливым значениям и даже выше.

How to Invest in REITs

You can invest in publicly traded REITs—as well as REIT mutual funds and REIT exchange-traded funds (ETFs)—by purchasing shares through a broker. You can buy shares of a non-traded REIT through a broker or financial advisor who participates in the non-traded REIT’s offering.

REITs are also included in a growing number of defined-benefit and defined-contribution investment plans. An estimated 87 million U.S. investors own REITs through their retirement savings and other investment funds, according to Nareit, a Washington, D.C.-based REIT research firm.

REIT activities resulted in the distribution of $69 billion in dividend income in 2019 (the most recent data available).

There are more than 225 publicly-traded REITs in the U.S., which means you’ll have some homework to do before you decide which REIT to buy. Be sure to consider the REIT’s management team and track record—and find out how they’re compensated. If it’s performance-based compensation, odds are they’ll be working hard to pick the right investments and choose the best strategies.

Of course, it’s also a good idea to look at the numbers, such as anticipated growth in earnings per share and current dividend yields. A particularly helpful metric is the REIT’s funds from operations (FFO), which is calculated by adding depreciation and amortization to earnings, and then subtracting any gains on sales. 

Примеры Reit

Чтобы было понимание, рассмотрим пару фондов недвижимости. Это ни в коем случае не рекомендация. Просто пример. Что представляют из себя инвестиционные трасты, их масштаб, сфера деятельности и доходность.

Simon Property Group, Inc. 

• капитализация — более 50 млрд. долларов (для сравнения, наше «национальное достояние» Газпром оценивается в 70 млрд.);
• текущая дивидендная доходность за последние 12 месяцев — 5,9%;
• имеет недвижимость в США, странах Европы и Азии. Основное направление — строительно и сдача в аренду коммерческих объектов. В первую очередь торговые центры;
• общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости превышает 25 миллиона квадратных метра!!!

Host Hotels & Resorts

• капитализация — 14 млрд. долларов (по стоимости, как два банка ВТБ).
• дивидендная доходность — 4,31% в год;
• сфера интересов — отельный бизнес. Во владении 96 отелей премиум-класса на 55 тысяч номеров.
• основная недвижимость находится в пределах США. Но есть несколько объектов в других странах: Австралия, Канада, Бразилия, Мексика. Ведется строительство в странах Европы.

Доходность по фондам REIT из S&P 500

В таблице ниже итоговые результаты поиска крупных REIT фондов из индекса S&P500 и их дивидендная доходность. Максимальная у фонда IRM – 8,99%, но он достаточно перегрет на рынке. Мультипликатор P/E составляет 39! Интересным фондом является SPG с доходность 8,19%, крупной капитализацией и недооцененностью, коэффициент P/E равен 11,15. (см. → мультипликатор P/E. Применение)

Тикер	Название фонда	Сегмент	Капитализация	P/E	Дивидендная доходность
AIV	Apartment Investment and Management Company	Апартаменты	3.82 млрд.	25.60	6,18%
BXP	Boston Properties, Inc.	Офисы	11.51 млрд.	11.67	5,24%
FRT	Federal Realty Investment Trust	Торговля	5.50 млрд.	20.16	5,88%
IRM	Iron Mountain Incorporated	Кино, театры	8.00 млрд.	39.15	8,99%
PEAK	Healthpeak Properties, Inc.	Больницы, лаборатории	15.74 млрд.	46.98	5,16%
REG	Regency Centers Corporation	Торговля	6.12 млрд.	66.88	6,58%
SLG	SL Green Realty Corp.	Офисы	3.23 млрд.	17.36	7,8%
SPG	Simon Property Group, Inc.	Торговля	19.60 млрд.	11.15	8,19%
VNO	Vornado Realty Trust	Офисы	5.98 млрд.	18.82	6,66%

Следует заметить, что высокие дивиденды не всегда являются приоритетным критерием выбора. Так как у таких фондов их акции могут снижаться больше, чем выплачиваемый размер дивидендов.

Калькулятор одобренной суммы

Налогообложение REITов

REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).

Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.

Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.

Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.

С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.

Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.

Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.

На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.

Как дивиденды могут отличаться по типу REIT.

Еще одним соображением для инвесторов в недвижимость является то, какой тип REIT может обеспечить наилучшие выплаты дивидендов.

«Существует бесчисленное множество экосистем REIT, которые охватывают весь спектр операций с недвижимостью, от ипотечного финансирования до прямого владения недвижимостью, известный как долевой REIT», — говорит Джаннотто. «REIT может специализироваться на различных типах недвижимости, от коммерческих офисных помещений до жилых квартир и домов, складских помещений и даже центров обработки данных и башен».

Дивиденды, выплачиваемые REIT, могут определяться тем, насколько хорошо работают базовые активы в REIT.

По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости, обычно называемой Nareit, дивидендная доходность по всем REIT составляла в ноябре 2019 года почти 4%. Среди акций REIT дивидендная доходность составляла почти 3,6%. Для сравнения, доходность S&P 500 за тот же период составила 1,9%.

Эксперты по-разному оценивают, какие REIT наиболее надежны, когда дело доходит до дивидендов. Многие предпочитают ипотечные кредиты в качестве источника дохода.

Эти REIT только ссужают деньги владельцам недвижимости, и они находятся на первом месте в случае дефолта заемщика, а дивиденды могут быть значительно выше, чем обычные REIT.

Начиная с 2020 года, инвесторы в недвижимость должны быть знакомы с секторами недвижимости, которые готовы предложить самые высокие показатели. В то время как REIT для офисных, промышленных и квартирных домов, как правило, являются наиболее популярными вариантами, они не всегда дают лучшую доходность.

С другой стороны, сектор чистого лизинга, в котором основное внимание уделяется недвижимости, сданной в аренду одиноким арендаторам, которые несут ответственность за оплату аренды и расходов на недвижимость, часто пролетает незаметно, но предлагает конкурентные доходы